近日，我區出臺了《溫州市鹿城區城鎮老舊小區（危舊房）以舊換新實施方案》，為便于準確理解和把握政策，現將文件解讀如下：

一、出臺背景

為深入貫徹落實黨的二十大關于實施城市更新行動的重要部署，統籌推進城鎮老舊小區（危舊房）以舊換新改造的工作，確保老舊小區房屋安全穩定，改善提升老舊小區居住環境，同時為進一步激活存量住房，支持群眾“賣舊買新、以舊換新”等改善性住房需求，加快城市更新，提升城市形象，結合鹿城實際，制定本方案。

二、主要依據

根據《中共中央辦公廳 國務院辦公廳關于持續推動城市更新行動的意見》（中辦發〔2025〕34號）、《城市危險房屋管理規定》（建設部令第129號）、《支持城市更新的規劃與土地政策指引（2023版）》（自然資辦發〔2023〕47號）和市級相關文件等。

三、適用對象

以舊換新對象原則上為市區范圍內、2000年及以前國有土地上非單一產權、房屋結構存在較大安全隱患、居住環境較差、配套設施不完善的多孔板結構的老舊小區，重點針對是1990年及以前建成的老舊小區。

四、主要內容

（一）更新模式

本次以舊換新改造實施方案重點通過外遷置換、原拆原建兩種模式推進。

1、外遷置換。主要適用于有意愿（意愿率達到規定要求）在統籌房源范圍內進行外遷置換，報經區政府同意實施的老舊小區。騰退房屋和原址土地由承接舊房單位統籌利用。

2、原拆原建。主要適用于未列入年度拆征計劃，C、D級危房集中且不具備修繕價值或無法通過修繕加固實施整治解危的，具備獨立施工條件，通過原拆原建不影響周邊房屋安全、不影響地塊整體開發利用且能夠完成解危并進一步改善居住環境的老舊小區。

（二）更新流程

1.外遷置換流程分為：

(1)報請啟動。危舊房對象意愿率達到全小區或單幢90%（含本數）以上，可向屬地街鎮提交書面申請。經屬地街鎮、區住建部門報請區政府同意后，方可啟動外遷置換工作。

(2)項目確認。區政府根據置換申請，確認外遷置換老舊小區項目。

(3)評估委托。屬地街鎮在公開報名的房地產價格評估機構（不少于三家）中通過隨機搖號確定并簽訂委托合同。

(4)擬定方案。屬地街鎮擬定置換項目的具體實施方案。方案確定的實施期限原則上不超過 6 個月。

(5)報批公布。屬地街鎮將具體實施方案在危舊房所在小區予以公布實施。實施期限屆滿經區政府同意的，可給予延長實施期限且原實施期限和延長期限累計不超過1年。

(6)置換申請。危舊房對象同意置換的，應書面向屬地街鎮提出申請。參與置換的老舊小區（危舊房）原則上應當產權清晰無糾紛且具備交易過戶條件。

(7)入戶評估。房地產價格評估機構對老舊小區（危舊房）進行實地查勘后，出具“一房一價”估價報告。

(8)置換簽約。危舊房對象應在實施期限內簽訂置換協議。置換協議生效需以幢為單位的危舊房對象簽約比例達到街鎮具體實施方案的規定比例，且舊房騰空交付屬地街鎮驗收合格；未達到生效條件的，外遷置換工作停止實施。

(9)房源認購。屬地街鎮組織置換房源認購。原則上采取區級統籌競價方式。屬地街鎮可就近安排統一小區置換房源的，可由屬地街鎮單獨組織認購。具體置換房源及價格等以實際公布為準。

(10)結算交房。屬地街鎮出具結算單并書面通知危舊房對象辦理房款結算手續，結清房款的，屬地街鎮開具調撥單交付房源。

(11)權證辦理。危舊房對象配合完成原老舊小區（危舊房）權證過戶后，開具置換房源發票辦理置換房源不動產轉移登記手續。

2、原拆原建意愿集中的老舊小區(危舊房)可以根據《中華人民共和國民法典》有關規定成立老舊小區(危舊房)原拆原建的組織實施主體(以下簡稱實施主體)。原拆原建需全體所有權人共同申請,以幢為單位。申請后由屬地街鎮根據業主意愿、套型需求等,編制《原拆原建方案》,并報經區政府同意方可開展審批程序。流程分為：

（1）提出申請。實施主體需提供原拆原建相關材料向屬地街鎮提出申請。

（2）聯合踏勘。屬地街鎮召集相關部門單位進行現場聯合踏勘，形成聯合審查會議紀要，實施主體根據紀要要求進行方案完善后，經屬地街鎮上報區政府研究同意，實施主體報區發改局備案。

(3)方案聯審。實施主體憑相關材料，向自然資源和規劃部門申請設計方案聯合審查并形成方案審查會議紀要。

(4)辦理許可。實施主體憑相關材料，向自然資源和規劃部門申請辦理《建設工程規劃許可》，向住建部門申請辦理《施工許可證》

(5)規劃核實。項目竣工后，實施主體憑相關材料，向自然資源和規劃部門申請辦理建設工程規劃核實。

(6)竣工驗收。實施主體憑申請書和相關資料，向住建部門申請辦理竣工驗收備案。

(7)權證辦理。實施主體憑相關資料，向不動產登記部門申請辦理不動產登記手續。

(三)政策保障

1.外遷置換保障政策包含：(1)置換權益金額及改善補貼。包含置換獎勵、置換補助、改善補貼等。

(2)公積金支持。房屋產權人可申請提取本人及其直系親屬的住房公積金，用于支付以舊換新中個人應承擔的費用。

(3)入學政策。舊房所有人在置換方案公告之日已出生的子女、孫子女、外孫子女，符合相關政策規定的，可保留舊房所在地施教區小學入學資格、3年初中學校入學資格。

(4)稅收優惠。新舊房差額等值部分抵扣契稅，差額部分需依據繳納契稅。

2.原拆原建保障政策包含：

(1)優化建筑設計。在不改變現有使用功能、符合現行標準和規范的情況下，需根據業主共同決定事項規定進行表決同意；無法達到現行標準和規范的情形，可通過技術措施以不低于現狀條件為底線進行更新。單幢房屋在總建筑面積不突破原產權總面積的前提下，經該幢房屋全體所有權人同意，可以調整戶型及套型面積，調整后的總套數不能超過拆建前的總套數。產權人需通過自行協商，先辦理產權按份共有或轉移登記，方可調整戶型及套型面積，竣工驗收后再按實際建成面積辦理不動產登記。

(2)配套設施不計容。可增設樓梯、電梯、公共走廊、無障礙設施、風道、外墻保溫、外墻面抹灰、裝飾面、鑲貼塊料面層、裝飾性幕墻等附屬設施，以及建筑物屋頂的梯屋、電梯機房、水箱間、人防報警間等，新增建筑量可不計入容積率，不再收取土地出讓金，不辦理產權登記手續。新增不計容配套設施，導致超過原建筑占地面積的，應當根據業主共同決定事項規定進行表決同意，經公示無異議的，可辦理建設工程規劃許可證。

(3)豁免新增配套審批。老舊小區內加裝充電樁、更新已有建筑的管線和管道、土地權屬范圍內且不涉及市政道路的管線工程免于辦理建設工程規劃許可證，不再單獨設置辦理流程，但應該根據相關主管部門要求及《中華人民共和國民法典》要求進行建設。

(4)支持費用優惠。支持免收（征）行政事業性收費和政府性基金、減半收取經營服務性費用，涉及的水電、燃氣等管線鋪設、表箱拆裝移位等工程按成本價一次性收費。房屋所有權人可提取本人、配偶及其直系親屬住房公積金、使用公積金貸款或提取本人及其直系親屬的專項維修資金。

(5)土地價款優惠。涉及需要劃撥轉出讓和延長出讓年限需補繳土地出讓價款的，出讓年限終止日期與小區內出讓年限最長的保持一致。土地出讓價款按照公示地價（基準地價）經修正后確定，不低于基準地價的70%。

(6)政府補助支持。政府最高給予（含）300 元/平方米的老舊小區（危舊房）以舊換新改造政府補助。加裝電梯補助按照市級有關規定執行。

(7)住房兜底保障。針對更新房屋系房屋所有權人唯一住房的，更新期內，可探索提供保障性租賃住房、公租房、周轉房等給予過渡，租金按有關規定執行，符合特定條件可按規給予減免。

五、注意事項

城鎮老舊小區（危舊房）以舊換新工作不同于過往拆遷工作，本著“以人為本、平等自愿”、“政府引導、市場運作”、“因地制宜、試點先行”的原則，同時需考慮老舊小區（危舊房）的安全管控因素，因此對外遷置換、原拆原建分別規定了90%、全體業主的申請意愿率，需業主內部先形成統一意見后再行申報，最終由街鎮、部門報區政府綜合比選，確定實施項目。

六、解讀機關

解讀機關：溫州市鹿城區住房和城鄉建設局，解讀人：范大軍（副局長），解讀科室：住房保障科，聯系電話：0577-88320271。