各街道辦事處、鎮人民政府，區政府直屬各單位：

《溫州市鹿城區城鎮老舊小區（危舊房）以舊換新實施方案》已經十屆區政府第53次常務會議審議通過，現印發給你們，請認真組織實施。

溫州市鹿城區人民政府辦公室　　　　

2025年8月12日　　　　　　

（此件公開發布）

溫州市鹿城區城鎮老舊小區（危舊房）以舊換新實施方案

為深入貫徹落實黨的二十大關于實施城市更新行動的重要部署，統籌推進城鎮老舊小區（危舊房）以舊換新改造的工作，確保老舊小區房屋安全穩定，改善提升老舊小區居住環境，同時為進一步激活存量住房，支持群眾“賣舊買新、以舊換新”等改善性住房需求，加快城市更新，提升城市形象，根據《中共中央辦公廳 國務院辦公廳關于持續推動城市更新行動的意見》（中辦發〔2025〕34號）、《城市危險房屋管理規定》（建設部令第129號）、《支持城市更新的規劃與土地政策指引（2023版）》（自然資辦發〔2023〕47號）和市級相關文件等規定，結合我區實際，制定本實施方案。

一、總體目標

以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，以消除安全隱患為核心，牢固樹立以人民為中心的發展思想，堅持統籌發展和安全，按照“先易后難、試點先行”推進城鎮老舊小區（危舊房）治理工作，符合更新條件的危舊房全面實施以舊換新，更好地滿足居民剛性和改善性住房需求，打造群眾滿意、多方共贏的城市更新安全治理示范。

二、工作原則

（一）以人為本、平等自愿。把群眾滿意作為工作的出發點和落腳點，讓群眾在“以舊換新”中更有獲得感。參與“以舊換新”的各方是平等主體，遵循自愿原則，雙向選擇。

（二）政府引導、市場運作。政府明確操作流程和出臺相關政策支持“以舊換新”。發揮企業主體作用，按照“等價置換”原則確定新、舊房屋市場價值。

（三）因地制宜、試點先行。優先選擇房屋所有權人置換意愿強、協商議事基礎好的項目作為試點，做到“一小區一方案”，及時總結經驗，推動“以舊換新”逐步有序擴面。

三、組織實施

（一）適用范圍

以舊換新對象原則上為市區范圍內、2000年及以前國有土地上非單一產權、房屋結構存在較大安全隱患、居住環境較差、配套設施不完善的多孔板結構的老舊小區，重點針對是1990年及以前建成的老舊小區。

（二）更新模式

本次以舊換新改造實施方案重點通過外遷置換、原拆原建兩種模式推進。

1．外遷置換模式。主要適用于有意愿（意愿率達到規定要求）在統籌房源范圍內進行外遷置換，報經區政府同意實施的老舊小區。騰退房屋和原址土地由承接舊房單位統籌利用。

2．原拆原建模式。主要適用于未列入年度拆征計劃，C、D級危房集中且不具備修繕價值或無法通過修繕加固實施整治解危的，具備獨立施工條件，通過原拆原建不影響周邊房屋安全、不影響地塊整體開發利用且能夠完成解危并進一步改善居住環境的老舊小區。

另對整個老舊小區（危舊房）進行自主更新的由區政府一事一議研究明確。

（三）更新試點

2025年，我區計劃先行啟動試點老舊小區（危舊房）更新項目，探索外遷置換、原拆原建等以舊換新創新模式，通過制定“一小區一方案”指導工作，并不斷優化方案、有序平穩推進。同時在試點經驗基礎上，有序推進更新。

（四）更新流程

1．外遷置換模式。

（1）報請啟動。老舊小區（危舊房）所有權人（以下簡稱危舊房對象）外遷置換意愿率達到全小區或單幢90%（含本數）以上，可向屬地街鎮提交書面申請。經屬地街鎮、區住建部門報請區政府同意后，方可啟動外遷置換工作。

（2）項目確認。區政府根據置換申請，確認外遷置換老舊小區項目。

（3）評估委托。老舊小區（危舊房）置換涉及的房地產價格評估機構，由屬地街鎮在公開報名的機構（不少于三家）中通過隨機搖號確定并簽訂委托合同。

（4）擬定方案。屬地街鎮就置換申請、房源安排、簽約騰空、選房結算以及相關時限要求等，擬定置換項目的具體實施方案。方案確定的實施期限原則上不超過6個月，具體由屬地街鎮根據置換項目涉及危舊房戶數確定。

（5）報批公布。經區政府同意后，屬地街鎮將置換項目具體實施方案在危舊房所在小區予以公布并實施。實施期限屆滿但確需繼續實施的，屬地街鎮應報請區政府同意后方可給予延長實施期限，原實施期限和延長期限累計不超過1年。

（6）置換申請。危舊房對象同意根據實施方案將老舊小區（危舊房）置換為政府房源的，應書面向屬地街鎮提出申請。參與置換的老舊小區（危舊房）原則上應當產權清晰無糾紛且具備交易過戶條件。

（7）入戶評估。房地產價格評估機構對老舊小區（危舊房）進行實地查勘后，出具“一房一價”估價報告。

（8）置換簽約。危舊房對象應在實施期限內與屬地街鎮、承接舊房單位三方共同簽訂附生效條件的置換協議。以幢為單位的危舊房對象簽約比例達到街鎮具體實施方案的規定比例，且將老舊小區（危舊房）騰空交付屬地街鎮驗收合格的，置換協議方可生效。方案實施期限屆滿置換協議仍未達到生效條件的，外遷置換工作停止實施。

（9）房源認購。置換協議生效后，屬地街鎮組織危舊房對象參加置換房源認購。置換房源認購原則上采取區級統一實施的競價統籌方式進行。屬地街鎮可在老舊小區（危舊房）就近安排統一小區置換房源的，認購工作也可由屬地街鎮單獨組織實施。具體置換房源及價格等以實際公布為準。

（10）結算交房。置換房源具備交付條件后，屬地街鎮出具結算單并書面通知危舊房對象辦理房款結算手續。危舊房對象結清房款的，由屬地街鎮開具調撥單交付房源。

（11）權證辦理。先由危舊房對象結清置換房源房款且配合完成原老舊小區（危舊房）權證過戶；后針對置換房源開具發票供危舊房對象辦理不動產轉移登記手續。

2．原拆原建模式。

原拆原建意愿集中的老舊小區（危舊房）可以根據《中華人民共和國民法典》有關規定成立老舊小區（危舊房）原拆原建的組織實施主體(以下簡稱實施主體)。原拆原建需全體所有權人共同申請，以幢為單位。申請后由屬地街鎮根據業主意愿、套型需求等，編制《原拆原建方案》，并報經區政府同意方可開展審批程序。原拆原建由全體所有權人自行籌集資金更新（政府適當補貼）。原拆原建具體審批流程如下：

（1）提出申請。實施主體憑申請表、本幢房屋全體所有權人決議書、委托書、身份證件、房屋權屬憑證（土地使用證、房屋所有權證、其他相關房屋權屬憑證）、危房鑒定書、房屋現狀測繪成果、危房照片、項目原拆原建方案、施工對周邊房屋影響評估報告等材料，向屬地街鎮提出申請。

（2）聯合踏勘。屬地街鎮收到申請后7個工作日內召集發改、住建、自然資源和規劃、綜合行政執法、交警、消防等部門以及各地下管線單位進行現場聯合踏勘，確定拆建的可行性，各部門提出指導意見，形成聯合審查會議紀要。實施主體根據聯審會議紀要要求對方案進行修改完善后，由屬地街鎮上報區政府研究。區政府研究同意后，由實施主體報區發改局網上備案。

（3）方案聯審。實施主體憑聯合審查會議紀要、設計方案、日照分析報告等材料，向自然資源和規劃部門申請設計方案聯合審查。自然資源和規劃部門組織發改、住建、綜合行政執法、交警、生態環境、自然資源和規劃、屬地街鎮等相關部門開展設計方案聯合審查，各部門在3個工作日內反饋審查意見。匯總各部門意見后，由自然資源和規劃部門形成方案審查會議紀要。

（4）辦理許可。實施主體憑審查合格的施工圖、日照分析報告等材料，向自然資源和規劃部門申請辦理《建設工程規劃許可》，向住建部門申請辦理《施工許可證》。

（5）規劃核實。項目竣工后，實施主體憑申請表、建設工程測繪報告及圖件等相關材料，向自然資源和規劃部門申請辦理建設工程規劃核實。

（6）竣工驗收。實施主體憑申請書和相關資料，向住建部門申請辦理竣工驗收備案。

（7）權證辦理。實施主體憑申請書、規劃核實通知書、竣工備案等資料，向不動產登記部門申請辦理不動產登記手續。

（五）政策保障

1．外遷置換。

（1）置換權益金額及改善補貼。以老舊小區（危舊房）評估價值為基礎，結合置換獎勵、置換補助等計算確定。對置換房源價格超出置換權益金額的部分，分段給予補貼。（詳見《溫州市鹿城區城鎮老舊小區（危舊房）以舊換新外遷置換適用標準》）

（2）公積金支持。房屋產權人可申請提取本人及其直系親屬的住房公積金，用于支付以舊換新中個人應承擔的費用。

（3）入學政策。舊房所有人在置換方案公告之日已出生的子女、孫子女、外孫子女，其義務教育入學資格按如下規定處理：小學入學資格需同時符合置換方案公告當年及小學入學當年招生工作相關政策規定的，可保留在舊房所在地施教區小學入學資格；初中入學資格需同時符合置換方案公告當年及初中入學當年招生工作相關政策規定的，在舊房所在地施教區初中學校入學資格可自置換方案公告當年的9月1日起保留3周年。

（4）稅收優惠。新房與舊房置換，房屋價值相等的，雙方均無需繳納契稅；價格不相等的，由支付差額一方，以差額為計稅依據繳納契稅，若相關稅收政策調整，契稅繳納將按照新的政策調整執行。

2．原拆原建。

（1）優化建筑設計。在不改變現有使用功能的情況下，在充分保障公共安全，對建筑間距、建筑退距、建筑面寬、建筑密度、日照標準、綠地率、機動車停車位、非機動車位等標準有所降低的情形，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意；無法達到現行標準和規范的情形，可通過技術措施以不低于現狀條件為底線進行更新。單幢房屋在總建筑面積不突破原產權總面積的前提下，經該幢房屋全體所有權人同意，可以調整戶型及套型面積，但調整后的總套數不能超過拆建前的總套數。因套型面積調整涉及不動產交易，應由產權人通過自行協商，先向市不動產登記中心辦理產權按份共有或轉移登記，登記完成后，方可調整戶型及套型面積，竣工驗收后再按實際建成面積辦理不動產登記手續。

（2）配套設施不計容。為滿足安全、環保、市容市貌、無障礙標注等要求，可增設樓梯、電梯、公共走廊、無障礙設施、風道、外墻保溫、外墻面抹灰、裝飾面、鑲貼塊料面層、裝飾性幕墻等附屬設施，以及建筑物屋頂的梯屋、電梯機房、水箱間、人防報警間等，新增建筑量可不計入容積率，不再收取土地出讓金，不辦理產權登記手續。新增不計容配套設施，導致超過原建筑占地面積的，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意，公示10個自然日（歷史文化街區、名鎮、名村保護范圍內公示20個自然日），公示無異議的，可以按審查通過的方案辦理建設工程規劃許可證。

（3）豁免新增配套審批。老舊小區內加裝充電樁、更新已有建筑的管線和管道、土地權屬范圍內且不涉及市政道路的管線工程免于辦理建設工程規劃許可證，不再單獨設置辦理流程，但應該根據相關主管部門要求及《中華人民共和國民法典》要求進行建設。

（4）支持費用優惠。可按有關規定免收（征）行政事業性收費和政府性基金、減半收取經營服務性費用，涉及的水電、燃氣等管線鋪設、表箱拆裝移位等工程按成本價一次性收費。房屋所有權人可以按照規定提取本人、配偶及其直系親屬住房公積金或者使用公積金貸款用于以舊換新項目。房屋所有權人可以按照規定提取本人及其直系親屬的專項維修資金。

（5）土地價款優惠。涉及需要劃撥轉出讓和延長出讓年限需補繳土地出讓價款的，出讓年限終止日期與小區內出讓年限最長的保持一致。土地出讓價款按照公示地價（基準地價）經修正后確定，不低于基準地價的70%。

（6）政府補助支持。政府最高給予（含）300元/平方米的老舊小區（危舊房）以舊換新改造政府補助。加裝電梯補助按照市級有關規定執行。

（7）住房兜底保障。針對更新房屋系房屋所有權人唯一住房的，更新期內，可由區屬部門、屬地街鎮探索提供保障性租賃住房、公租房、周轉房等給予過渡，租金按有關規定執行，符合特定條件（具體參照溫鹿政辦〔2024〕43號等文件規定）可按規給予減免。

四、工作要求

（一）完善工作機制。建立溫州市鹿城區老舊小區（危舊房）更新工作會商機制，區政府分管領導牽頭，區住建局負責具體調度，統籌做好計劃下達、機制保障、監督考核以及相關政策和重大問題研究等工作；區各有關單位加強跟蹤指導服務，及時協調解決工作中存在的問題和困難。

（二）明確職責分工。區各有關單位要牢固樹立“一盤棋”思想，各司其職、密切協作、統籌推進。區發改局負責項目立項備案支持與指導，爭取中央資金補助、專項債券等上級支持政策；區財政局負責保障老舊小區（危舊房）以舊換新改造補助資金；區住建局負責更新工程項目審批、過程監管、驗收竣備，梳理可供周轉的保障性住房情況；區綜合行政執法局負責及時處置老舊小區（危舊房）以舊換新改造過程中出現的違法違規建設行為；區城鄉改造和編研中心負責制定鹿城區外遷置換適用標準，梳理置換房源情況；區稅務局負責爭取稅費減免優惠等支持政策；市自然資源和規劃局鹿城分局負責謀劃老舊小區（危舊房）土地收儲后開發利用，原拆原建項目工規證審批，編制專項規劃，對接市自然資源和規劃局研究在滿足單元詳細規劃基礎上的老舊小區（危舊房）以舊換新工作；市公積金管理中心鹿城管理部負責以舊換新外遷置換房源過程中，涉及房屋產權人申請提取本人及其直系親屬住房公積金的業務支持；相關街鎮作為老舊小區（危舊房）以舊換新改造的推進主體，積極開展群眾工作，牽頭編制具體更新實施方案，做好更新過程中的政策處理，有序推進更新工作。

（三）營造宣傳氛圍。及時宣傳報道老舊小區（危舊房）以舊換新改造工作的先進典型，進一步做好政策宣傳解釋工作，轉變群眾固有“等、靠、要”的拆征觀念，樹立房屋安全主體責任意識，爭取居民群眾及社會各界對老舊小區（危舊房）以舊換新改造工作的理解和支持，積極營造良好的工作氛圍。

本方案自2025年9月15日起施行，有效期3年。

附件：溫州市鹿城區城鎮老舊小區（危舊房）以舊換新外遷置換適用標準

附件

溫州市鹿城區城鎮老舊小區（危舊房）以舊換新外遷置換適用標準

一、置換模式

以舊換新外遷置換是指危舊房對象自愿根據危舊房評估價值結合置換獎補計算確定權益金額，并通過以權益金額折抵政府提供用于置換的住宅房源購房款的方式實現住房條件更新改善。

權益金額超出置換房源結算價格的，超出部分應繼續用于認購置換房源、用完即止，權益金額不足置換房源結算價格的、不足部分由危舊房對象在結算時現金補足。

二、評估價值

在具體項目置換實施方案實施期限內達成置換協議的，合法產權危舊房（含已取得《建設工程規劃許可證》但尚未登記房產證或不動產權證的房屋，下同）的價值（室內裝飾裝修不予考慮）由房地產價格評估機構以置換方案公布之日為價值時點，根據合法產權面積結合類似房地產的市場價格評估確定。

產權性質為住宅的合法產權危舊房在1990年4月1日《城市規劃法》實施前即已全部或部分改為商業門面房使用并延續至今（以連續經營合法有效的商業營業執照為準），或持有原規劃部門頒發的《開設臨時營業用房規劃許可證》且現仍持有效商業營業執照開展合法經營的，視為合格“住改商”房屋，其價值由房地產價格評估機構參照產權性質商業用房評估單價的85%評估確定。合格“住改商”的面積參照《鹿城區國有土地上房屋征收涉及門面房補償規則若干意見》（溫鹿政辦〔2018〕79號）第七條規則計算確定。

三、置換獎補

（一）置換獎勵

危舊房對象（行政機關、國有企事業單位除外）在具體項目置換實施方案實施期限內簽訂置換協議的，按合法產權危舊房評估價值的15%給予計算置換獎勵。

（二）置換補助

1．無證建筑補助。危舊房對象合法產權外的其他建筑物，根據建筑結構不同分別按常規200元/平方米、簡易100元/平方米、棚50元/平方米給予計算置換補助。

2．不合格“住改商”補助。合法產權住宅危舊房對象（行政機關、國有企事業單位除外）將底層臨街（臨路）部位改作商業門面房使用且截至具體項目置換實施方案公布之日已1年以上（以連續經營合法有效的商業營業執照為準）、但不符合合格“住改商”條件的，若營業執照有效期累計已滿5年、10年、15年之一或者至置換方案公布之日已連續有效滿3年、5年、10年之一的，可對應按住宅危舊房評估單價的10%、15%、20%結合改變用途建筑面積（以實地測量為準，但上限不超過20平方米）給予計算置換補助。

3．搬遷費補助。根據合法產權面積按每次15元/平方米的標準（下限1000元/次）給予計算兩次搬遷費補助。

4．臨時安置費補助。原危舊房騰空后的周轉過渡原則上由危舊房對象自行解決。可根據危舊房合法產權面積給予一次性計算6個月裝修期臨時安置費補助，具體補助標準以置換實施方案規定為準。

（三）改善補貼

危舊房對象（行政機關、國有企事業單位除外）按期辦理外遷置換房源房款結算手續的，對置換房源價格超出置換權益金額的部分，可按如下分段給予住房改善補貼：

1．超出在50萬元（含本數）以內的部分按80%優惠結算；

2．超出在50-100萬元（含本數）的部分按70%優惠結算；

3．超出在100萬元以上的部分按60%優惠結算。

置換房源的物業維修金、水電表等代收款項不計入置換房源房價款，但在辦理房款結算時危舊房對象應一并按實繳納。

四、“雙低”保障

鹿城區戶籍住宅危舊房對象屬民政部門核定的低收入人群（指特困、低保、低保邊緣），且共同家庭成員人均住房建筑面積低于18平方米的（具體參照溫鹿政辦〔2024〕43號文件規定的“住房條件”核定，但應包含“被鑒定為D級且已騰空”的危房在內），置換獎勵計算的基數可按保障方式確定：危舊房評估價值+（人數×18平方米-危舊房產權面積）×危舊房評估單價×40%。